Depuis les débuts de la crise sanitaire, les journées du quotidien ne sont plus les mêmes pour les employés de bureau. Désormais, le télétravail a été mis en place dans de nombreuses entreprises. Si bien qu’aujourd’hui, les tours de bureaux voient leur effectif plus que réduit et avec lui, leurs revenus.
C’est notamment ce qui a été mis en avant dans les derniers rapports de Moody’s, une entreprise spécialisée dans les notations et dans la gestion des risques dans les analyses financières.
Avec cela, cette tendance à la baisse à même été associée à un risque de défaillance pour les titres adossés à des créances hypothécaires.
En effet, le dernier rapport de l’entreprise Moody’s précise que “L’anticipation par les prêteurs d’une baisse des revenus des bureaux crée des difficultés de refinancement pour les prêts de bureaux à faible rendement de la dette et les prêts avec des échéances de location importantes au cours des 36 prochains mois”.
Jusqu’à présent, les investisseurs y trouvaient leur compte dans les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales qui puisaient dans les flux de trésorerie.
Ces titres ont fourni des flux de trésorerie fiables à des taux d’intérêt fixes et comprenaient des pénalités de remboursement anticipé, dissuadant les emprunteurs de rembourser par anticipation et garantissant un flux de trésorerie continu pendant toute la durée du prêt.
Pourtant, désormais, les entreprises se libèrent de plus en plus de leurs espaces de travail quittant de façon croissante leurs bureaux. Par conséquent, les taux de location des propriétés commerciales ont diminué, entraînant logiquement avec eux une baisse des flux de trésorerie globaux pour les immeubles de bureaux.
Cet impact a également potentiellement nuit à la capacité des emprunteurs à rembourser leurs dettes.
Moody’s rapporte que les revenus des bureaux sont actuellement inférieurs d’environ 10 % à ce qu’ils devraient être, compte tenu des niveaux d’emploi élevés aux États-Unis.
Ce fut déjà le cas à la fin de l’année 2022, lorsque les entreprises étaient contraintes d’opter pour des bureaux plus petits obligeant ainsi les propriétaires de millions de mètres carrés à avoir des espaces vacants.
À ce moment-là, l’avis sur la situation était bien imposé : “Les investisseurs de Wall Street semblent penser que le secteur des espaces de bureaux est sur le point de s’effondrer.”
Cette pensée semble bien se confirmer aujourd’hui car la diminution radicale de l’utilisation des immeubles de bureaux a entraîné des taux d’inoccupation record dans de nombreuses villes aux États-Unis.
Selon le dernier rapport de la National Association of Realtors, la moyenne globale des taux de vacance des bureaux était à la fin de l’année 2022 à 12,49%. C’est bien au-dessus des 12% de l’année 2021 ou encore des 10,90% de l’année 2020.
De nombreuses régions métropolitaines ont vu leur taux de vacance dépasser les 10%. Ce fut le cas notamment dans des villes comme Houston, Dallas, San Francisco, Washington et Chicago qui ont même dépassé la barre des 15%.
Malheureusement, cette tendance risque de se perpétuer dans les prochains mois.